2028년부터 부부 공동명의 1주택이 종합부동산세 산정에서 사실상 '다주택자' 대우를 받게 되는 세제개편안이 발표되면서 많은 부부들이 혼란을 겪고 있습니다. 집은 한 채인데 명의가 두 개라는 이유로 세금 부담이 어떻게 달라지는지, 내 집의 공시가 구간에 따른 유불리와 실전 대응 전략을 2026년 최신 기준 체계에 맞춰 정리해 드립니다.
1. 논란의 핵심: '공정시장가액비율'의 차등 적용
이번 세제개편안의 핵심 쟁점은 종부세 과세표준을 정할 때 곱하는 공정시장가액비율이 보유 형태에 따라 나뉜다는 점입니다.
1세대 1주택자(단독명의 등): 2028년 이후 70% 적용
그 외(다주택자 및 부부 공동명의 등): 2028년 이후 80% 적용
종부세법상 '1세대 1주택자'는 세대원 중 1명만이 단독으로 주택을 소유한 경우를 의미합니다. 따라서 소유자가 2명인 부부 공동명의는 법적으로 1주택자로 인정받지 못해, 2028년부터는 다주택자와 동일하게 80%의 높은 비율을 적용받게 됩니다. 반면 재산세(지방세)는 공동명의라도 1주택자 기준을 적용하기 때문에 국세와 지방세 간의 판정 모순이라는 지적이 이어지고 있습니다.
2. 숫자로 보는 실제 세 부담 변화
시뮬레이션 결과에 따르면, 공시가격에 따라 공동명의의 유불리가 극명하게 갈립니다.
| 공시가격 | 단독명의(1세대 1주택 특례) | 공동명의 세액 | 특징 |
| 약 28억 9천만 원 | 약 180만 원 | 약 371만 원 | 공동명의가 약 2배 더 부담 |
| 약 35억 원 | 약 978만 원 | 약 783만 원 | 초고가 구간에서는 공동명의가 유리 |
초고가 주택 구간에서는 1주택자 세액공제에 한도(2028년부터 600만 원)가 신설되면서 단독명의의 고령·장기보유 공제가 제한되었고, 기본공제를 각각 받는 공동명의의 실효성이 다시 높아지는 반전이 발생했습니다.
3. 공시가 구간별 공동명의 유불리 구간
이번 개편으로 인해 공동명의가 유리한 구간은 기존 1개에서 2개로 확대되었습니다.
공시가 약 19억 2천만 원 이하 (대다수): 공동명의 유지 시 절세 효과가 유지됩니다. 이번 논란으로 인한 실질적 타격이 크지 않습니다.
공시가 약 19억 ~ 32억 원 구간: 단독명의(1세대 1주택 특례)를 선택하는 것이 유리할 수 있는 구간입니다. 매년 9월 특례 신청 기간에 두 방식을 비교 계산해 보아야 합니다.
공시가 약 32억 원 초과 (초고가 주택): 세액공제 한도 제한으로 인해 공동명의가 다시 유리해지는 역전 현상이 나타납니다.
4. 명의 변경 및 향후 대응 전략
무리한 명의 변경 자제: 세금 몇 백만 원을 아끼기 위해 공동명의를 단독명의로 바꾸는 과정에서 취득세 및 증여세 부담이 더 클 수 있습니다. 반드시 전체 세액을 시뮬레이션한 후 결정해야 합니다.
법안 통과 여부 주시: 해당 개편안은 아직 국회 입법 과정에 있으며, 부부 차별 논란이 거센 만큼 수정될 여지가 있습니다. 현재로서는 단기적인 행동보다 '우리 집 공시가 구간 파악'과 '국회 법안 추이 확인'이 최우선입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 공동명의 1주택자도 1세대 1주택 특례를 신청할 수 있나요?
네, 가능합니다. 부부 공동명의 1주택자는 납세자의 선택에 따라 단독명의 1주택자처럼 고령자·장기보유 세액공제를 적용받는 '1주택자 과세특례'를 신청할 수 있습니다. 다만 2028년 개편안에 따른 공정시장가액비율(80%) 적용 시뮬레이션과 비교해 유리한 쪽을 선택해야 합니다.
Q2. 개편안이 확정되면 2028년 당장 세금이 오르나요?
그렇습니다. 발표된 개편안대로 2028년부터 공정시장가액비율이 80%로 상향 적용될 경우, 공동명의 1주택자의 종부세 과세 표준이 높아져 실질 세 부담이 증가하게 됩니다.
Q3. 명의를 바꾸려면 언제 결정해야 하나요?
증여나 명의 변경은 취득세, 양도소득세 등 부수적인 세금 이슈가 발생하므로 법안이 완전히 확정되고 세무 전문가와 정밀한 상담을 거친 후 신중하게 결정해야 합니다.
Q4. 공시가격 19억 원의 기준은 부부 합산인가요, 인당 기준인가요?
종부세 과세 시 주택 가격은 세대원 기준이 아닌 인물별 또는 주택별 공시가격을 기준으로 산정되며, 공동명의의 경우 지분율에 따라 나누어 과세됩니다.
0 댓글